1.07.2018 jõustunud kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) üheks eesmärgiks on muuta avalikes huvides rajatud tehnovõrkude või -rajatise talumise kohustuse määramine oluliselt lihtsamaks. Selleks võib ennekõike kohalik omavalitsus, kuid teatud olukordades ka riik, seada kinnistule sundvalduse kiiresti ja efektiivselt. Samas võib sundvalduse teostamine tegelikkuses osutuda oluliselt raskendatuks maaomaniku ning võrguettevõtja vastandlike huvide põrkumise tõttu.
Mis on sundvaldus?
Sundvaldus oma olemuselt on kinnisomandi kitsendus, mis oma sisult vastab tavapärasele eraõiguslikule isiklikule kasutusõigusele. See tähendab, et võrguettevõtja võib kinnistut, millel temale kuuluv avalikes huvides vajalik tehnovõrk asub (või millele kavatsetakse rajada avalikes huvides vajalik tehnovõrk), kasutada selle tehnovõrgu ehitamiseks, parandamiseks, omamiseks ja selle kaudu teenuse osutamiseks.
Sellele vastab kinnistu omaniku kohustus hoiduda võrguettevõtja takistamisest sundvaldusest tulenevate õiguste realiseerimisel.
Kuidas oli seni?
Varem kehtinud seadus tegi vahet erinevatel ajaetappidel rajatud tehnovõrkudel. Tehnovõrgu rajamise ajahetkest tulenevalt võis kinnistule laieneda seadusest tulenev talumise kohustus, kuid oli ka hulk tehnovõrke, mille talumise kohustust üleüldse ei olnud.
Vana seadus võimaldas seada kinnisasjale talumiskohustuse nii vabatahtlikult (notari juures sõlmitud lepingu alusel) kui sunniviisiliselt. Teatud ajaperioodidel rajatud tehnovõrkude talumiskohustuse tekkimiseks oli ainsaks võimaluseks saavutada kokkulepe kinnistu omaniku ning tehnovõrgu omaniku vahel. Kui kokkulepet ei saavutatud, võis kinnistu omanik nõuda tehnovõrgu eemaldamist oma kinnistult.
TRINITI vandeadvokaat Ain Kalme kirjutas 16.11.2017 lühiartikli Riigikohtu lahendist, milles kohus käsitles põhjalikult tehnovõrkude talumiskohustuse tekkimise aluseid ning sellega seoses ka tehnovõrgu omandi põhimõtteid lähtudes varasemalt kehtinud seadusest.
Kuidas on praegu?
Alates 1.07.2018 kehtib KAHOS, mis sätestab võimaluse seada kinnisasjale sundvalduse avalikes huvides vajalike tehnovõrkude talumiseks.
Avalikes huvides vajalike (sh nii juba rajatud ja ka tulevikus rajatavate) tehnovõrkude talumise kohustuse täpseks määratlemiseks sundvalduse seadmise õigus on üldjuhul kohalikul omavalitsusel, kuid teatud olukorras ka riigil.
KAHOS’e seletuskirja (ning varemkehtinud seaduse alusel tekkinud kohtupraktika) kohaselt piisab sundvalduse seadmiseks vastavast kohaliku omavalitsuse otsusest ning mitte mingeid muid täite- või muid toiminguid sundvalduse kehtimiseks vaja teha ei ole. Teoreetiliselt tähendab see, et võrguettevõtjal tekib õigus kinnistut sundvaldusest tulenevate õiguste realiseerimiseks kasutada, kui kohalik omavalitsus on oma otsusega sundvalduse võrguettevõtja kasuks kinnistule seadnud.
Siiski näitab uue seaduse (seni küll äärmiselt vähene) rakenduspraktika, et üllast eesmärgist hoolimata võib võrguettevõtja ning kinnistu omaniku vahel tekkida teravaid lahkarvamusi sundvalduse tegelikkuses realiseerimise osas. Sundvalduse teostamisel põrkuvad ühelt poolt kinnistu omaniku õigus oma kinnistut omal äranägemisel kasutada ja vallata, ning teiselt poolt võrguettevõtja õigus realiseerida oma sundvaldusest tulenevaid õiguseid koormatud kinnistut sundvalduse teostamiseks kasutada.
Käesoleva artikli kirjutamise ajal käimasoleva kohtumenetluse raames on halduskohus asunud näiteks seisukohale, et avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu talumiseks seatud sundvalduse korral on avalikud huvid pigem üle kinnistu omaniku õigusest. Kas selline seisukoht ka seaduse edasise rakendamise käigus valdavaks jääb, näitab edasine praktika.
Lisaks eeltoodule on ka õiguskaitseorganid (ennekõike politsei) seisukohal, et sundvalduse teostamise käigus tekkivad võrguettevõtja ja kinnisomaniku vahelised erimeelsused on eraõiguslikud vaidlused, ega sekku poolte vaidlustesse selle üle, kellel on suurem õigus.
Lõpetuseks
Sundvalduse seadmine avalikes huvides vajalike tehnovõrkude rajamiseks on uue seadusega muutunud oluliselt lihtsamaks ning kiiremaks. Ent seadus on uus, ning selleteemaline praktiline kogemus, sh kohtupraktika, väga vähene ning seetõttu aeg lõplikke hinnanguid anda mõnevõrra ennatlik. Sundvalduse seadja (ennekõike kohalik omavalitsus) ning võrguettevõtja peaksid aga arvestama, et sundvalduse tegelikkuses teostamine võib osutuda küllaltki tõsiseks väljakutseks. Sel samal teemal vestlesid TRINITI vandeadvokaat Ramil Pärdi ja advokaat Sandor Elias ka Äripäeva raadiosaates TRINITI eetris.
Kui eelnevaga seotud küsimused vajavaid vastuseid või kui sundvalduse seadmine on juba peavalu valmistanud, võid meiega alati ühendust võtta – meie kontaktandmed on SIIN. Advokaadibüroo TRINITI transpordi ja taristu töögrupp omab põhjalikku kogemust taristuid haldavate ettevõtete ning avalikes huvides vajalike tehnovõrkude rajamisest, renoveerimisest vmt huvitatud kohalike omavalitsuste nõustamisel.
