Asjaolu vastu, et rahapesu tõkestamise reeglid on tänapäevases avatud maailmas pigem vajalikud, paljud ilmselt enam ei vaidle. Vaatamata sellele, et võib olla küsitav, kas rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse (RahaPTS) sätted, mis määratlevad ka näiteks kinnisvarabürood kohustatud isikutena, on mõistlikud ja otstarbekad, tuleb reaalses elus kinnisvarabüroodel seaduse nõuetega arvestada. See tähendab, et ka kinnisvarabürood on seaduse mõttes kohustatud isikud ning peavad täitma kõiki neile pandud kohustusi.
Möödunud aasta jooksul on ka ajakirjanduses olnud juttu sellest (vt nt Äripäeva selleteemalist artiklit), et rahapesu andmebüroo teostab kontrolli kinnisvarabüroode üle. Meile teadaolevalt on Rahapesu andmebüroo alustanud ja läbi viinud ka mitmeid väärteomenetlusi kinnisvarabüroode suhtes. Tõsi, 2020. aasta suvel Riigikogu mõnevõrra leevendas RahaPTS regulatsiooni kinnisvarabüroode suhtes ning seaduse nõudeid peavad järgima vaid need kinnisvarabürood, kes vahendavad kinnisasja ostu või müüki (müügihind ei ole seejuures määrav) ning kes vahendavad kinnisvara üüri- või renditehinguid, mille ühe kuu üüri- või renditasu on vähemalt 10 000 eurot.
Kinnisvaratehingutega seonduv
Teatavasti on Eestis seaduse kohaselt võimalik kinnisvara müügitehingut teha üksnes notariaalselt tõestatud vormis. See tähendab, et mistahes kinnisvara müük saab toimuda üksnes siis, kui leping sõlmitakse notari juures. Seejuures kohaldab notar kõigi tehingus osalejate suhtes omakorda hoolsusmeetmeid, st uurib välja kõik, mis seaduse kohaselt nõutud – sh tegeliku(d) kasusaaja(d), tehingu tegemiseks kasutatava raha ning kliendi vara päritolu, jne.
Seaduse kohaselt aga peab ka kinnisvarabüroo, kes üldjuhul osutab maaklerteenust üksnes kinnisvara müüjale, täitma siiski kõiki seaduse nõudeid ning kohaldama nõutud hoolsusmeetmeid nii oma kliendi (müüja) kui ka ostja suhtes. Lühidalt kokkuvõttes tähendab see kõik sisuliselt seda, et kinnisvarabüroo peab tuvastama nii oma kliendi (müüja) kui ka ostja isiku, nende tegeliku(d) kasusaaja(d), kas keegi osalistest on riikliku taustaga isik, nii müüja kui ostja raha ja vara päritolu ning saama aru tehingu sisust. Seejuures tekitab segadust, kas maakler peab hoolsusmeetmeid kohaldama iga võimaliku ostjakandidaadi suhtes või ainult selle isiku suhtes, kellega müüja lõpuks notari juurde tehingut tegema läheb.
Puudub selge arusaam, miks peavad kinnisvarabürood uurima kinnisvara osta sooviva isiku tausta. Enamgi veel – see võib nende jaoks osutuda sisuliselt võimatuks, kuna üldjuhul ei ole osta sooviv isik kinnisvarabüroo klient. Kliendiks on valdaval osal juhtudest ikkagi müüja. Võimaliku ostjaga aga puudub kinnisvarabürool kliendisuhe, mis tähendab, et ostja ei pruugi üldse nõustuda oma kõigi andmete avaldamisega kinnisvarabüroole. Seda enam, nagu öeldud, et kõigi tehinguosaliste taustakontrolli teeb tehingu tegemisel igal juhul ära omakorda tehingut tõestav notar.
TRINITI advokaadid on varasemalt mitmes lühiartiklis kirjutanud rahapesu tõkestamise reeglitest ning muust selle teemaga seonduvast. Leiad need blogiartiklid TRINITI kodulehelt. Ka käesoleva blogiartikli autor on käsitlenud rahapesu tõkestamisega kaasnevaid raskuseid ja suurenevat halduskoormust muuhulgas näiteks kinnisvarabüroodele.
Küsimuste korral TRINITI aitab
Rahapesu tõkestamise temaatika ning sellega seonduvalt kliendi tausta (sh kliendi rahaliste vahendite päritolu) uurimine ja sellekohaste küsimuste esitamine on muutumas üha igapäevasemaks ka kinnisvarabüroode tegevuses. On tavapärane, et kõik kinnisvarabürood puutuvad sellega ühel või teisel moel kokku, olgu siis tegemist kinnistu müügi- või ostutehinguga või näiteks suurema kinnisvaraobjekti rendi- või üüritehinguga. Kõik sellised kinnisvarabürood peavad täitma ja järgima rahapesu tõkestamise ning kliendi tuvastamise nõudeid, mis tähendab väikeettevõtjale küllaltki tõsiseid väljakutseid. TRINITI saab selles kõiges abiks olla.
Kui eelnevaga seonduvalt on teil tekkinud küsimusi, kui rahapesu andmebüroo või muu riigiasutus on teid kontrollinud ning leidnud teie tegevuses puuduseid vmt, samuti kui teie sisemised rahapesu tõkestamise ja kliendi tuvastamise regulatsioonid vajavad väljatöötamist või täiendamist – võta meiega ühendust. Advokaadibüroo TRINITI omab vahetut kogemust kohustatud isikuks olemise ja sellega kaasnevate kohustuste täitmise osas, samuti klientide nõustamisel kohustatud isikute poolt hoolsusmeetmete kohaldamisel ja kliendi sisemiste regulatsioonide väljatöötamisel.
