Õiguskantsleri ettepanekuid võib esmapilgul lugeda kui selget pidurit kohalike omavalitsuste senisele praktikale küsida arendajatelt üldist taristutasu. Tegelikult võib nende mõju osutuda aga hoopis vastupidiseks. Kui senine süsteem põhines ette teada kindlaksmääratud summadel, siis Riigikohtu ja õiguskantsleri kujundatav lähenemine võib anda kohalikele omavalitsustele võimaluse nõuda arendajatelt senisest detailsemalt põhjendatud ja mõnel juhul ka oluliselt suuremaid rahalisi kohustusi. Küsimus ei pruugi seega olla enam selles, kas arendajad peavad avaliku taristu eest maksma, vaid selles, kui suureks võivad need kohustused üksikjuhtudel kujuneda.
Õiguskantsleri hiljutised ettepanekud mitmele kohalikule omavalitsusele on toonud taas päevakorda küsimuse, millistel tingimustel võib omavalitsus nõuda arendajatelt taristu rajamise või avalike kulude kandmise eest rahalist panust ehk taristutasu. Ettepanekute keskmes ei ole niivõrd vaidlus selle üle, kas arendustegevus peaks osalema avaliku ruumi ja infrastruktuuri rahastamises, vaid küsimus sellest, milline peab olema sellise kohustuse õiguslik alus ning millistes piirides ja millistel kaalutlustel võib kohalik omavalitsus oma otsustusõigust planeerimisküsimustes kasutada.
Õiguskantsler leidis mitmes 2026. aasta mais tehtud ettepanekus, et kohalike omavalitsuste määrused, mis nägid ette üldise taristutasu maksmise detailplaneeringust huvitatud isikutele, ei ole põhiseadusega kooskõlas. Ettepanekud puudutasid määrusi, mille kohaselt tuli arendajal tasuda kindlaksmääratud summa iga elamuühiku kohta sõltumata sellest, milline oli konkreetse arenduse tegelik mõju kohaliku omavalitsuse kohustustele või taristule. Mõnel juhul ulatus tasu tuhandete eurodeni sõltuvalt arenduse liigist ja mahust.
Õiguskantsleri seisukoht tugineb suuresti Riigikohtu viimase aja praktikale, eriti põhiseaduslikkuse järelevalve kohtuasjadele nr 5-24-34 ja 5-25-6. Nendes lahendites käsitles Riigikohus olukorda, kus kohalik omavalitsus soovib siduda detailplaneeringu kehtestamise või arenduse elluviimise arendajapoolse panusega avaliku taristu rajamisse või rahastamisse. Riigikohus ei välistanud põhimõtteliselt võimalust, et arendaja võib võtta endale kohustusi avaliku taristu väljaehitamiseks või selle kulude kandmiseks, kuid rõhutas, et sellised kohustused peavad olema üksikjuhtumipõhiselt põhjendatud ning seotud konkreetse planeeringulahenduse mõjuga.
See ongi õiguskantsleri hinnangul määrava tähtsusega. Õiguskantsler leidis, et planeerimisseaduse § 131 lõige 2¹ annab kohalikele omavalitsustele õiguse reguleerida detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja nende kulude kandmise korda, kuid ei anna õigust kehtestada määrusega üldist ja abstraktset taristutasu. Õiguskantsleri hinnangul muutub selline kindlaksmääratud rahaline kohustus sisuliselt avalik-õiguslikuks tasuks või kohalikuks maksuks, mille kehtestamiseks peab olemas olema otsene seaduslik alus.
Oluline on siinkohal, et õiguskantsler ei eita kohalike omavalitsuste praktilist probleemi. Ettepanekutes märgitakse otsesõnu, et arendustegevusega kaasnev surve kohaliku omavalitsuse taristule ja teenustele on reaalne ning riik on teadlik vajadusest vastavat regulatsiooni tulevikus muuta. Samuti tunnistatakse, et ühtsel taristutasul on praktikas teatud eelised. Kui tasu suurus ja tingimused on ette teada, muutub planeerimismenetlus prognoositavamaks ning väheneb vajadus iga üksiku juhtumi puhul pidada mahukaid läbirääkimisi ja koostada detailseid arvutusi. Samuti võib ühtne süsteem aidata kaasa võrdsele kohtlemisele. Õiguskantsleri hinnangul ei asenda need praktilised eelised siiski seaduslikku alust.
Õiguslik probleem seisneb eelkõige selles, et määrustega kehtestatud tasud ei olnud seotud konkreetse arenduse tegeliku mõjuga. Mitmes analüüsitud määruses tuli tasu maksta sõltumata sellest, kas arendus tõi kaasa vajaduse rajada uusi teid, laiendada sademeveesüsteeme või suurendada kohaliku omavalitsuse kulutusi haridus- ja sotsiaalteenustele.
Riigikohtu praktikast tulenevalt ei ole siiski välistatud, et kohalik omavalitsus ja arendaja lepivad konkreetse detailplaneeringu menetluses kokku arendajapoolses panuses. Alternatiivina võib sõlmida halduslepingu, millega arendaja võtab endale kohustuse katta osa kuludest või anda samaväärne panus, näiteks rajada vajalik infrastruktuur või anda tasuta maad avalikuks kasutuseks.
Samas rõhutas nii Riigikohus kui ka õiguskantsler, et selline lahendus eeldab alati konkreetse juhtumi põhjalikku kaalumist ja põhjendamist. Kohalik omavalitsus peab suutma näidata, kuidas konkreetne arendus suurendab omavalitsuse kohustusi, millised kulud sellega kaasnevad ning miks ei ole omavalitsusel võimalik neid kulusid ise kanda. Lisaks peab nõutav kohustus olema proportsionaalne ning otseselt seotud planeeringu elluviimise mõjuga. See tähendab praktikas vajadust koostada detailseid mõju- ja kuluanalüüse.
Õiguskantsleri ettepanekutest joonistub tervikuna välja seisukoht, et kohaliku omavalitsuse kaalutlusruum planeerimisküsimustes ei ole piiramatu ning avalik-õiguslike rahaliste kohustuste kehtestamine eeldab selget seaduslikku alust. Samas ei tähenda see, et arendajate osalemine avaliku taristu rahastamises oleks välistatud. Pigem suunavad nii õiguskantsleri kui ka Riigikohtu seisukohad kohalike omavalitsusi kasutama senisest individuaalsemaid, kaalutletumaid ja põhjendatumaid lahendusi.
Just selles suunas võivadki kohalikud omavalitsused lähiajal liikuda. Üldise taristutasu asemel võib suureneda üksikjuhtumipõhiste halduslepingute ja kõrvaltingimuste osakaal, kus arendaja kohustused määratakse kindlaks konkreetse arenduse tegeliku mõju alusel. Selline lähenemine on küll halduslikult keerukam ja ressursimahukam, kuid vastab Riigikohtu ja õiguskantsleri kujundatud õiguslikule raamistikule.
Samas võib praktikas tekkida olukord, kus senise ühtse ja ette prognoositava taristutasu asemel hakkavad kohalikud omavalitsused nõudma arendajatelt detailsemalt põhjendatud ning konkreetse arenduse mõjule vastavaid kohustusi. Kui kohalik omavalitsus suudab arenduse mõju ja kaasnevad kulud piisavalt põhjalikult põhjendada, ei ole välistatud ka senisest suuremate kohustuste kokkuleppimine. Nii võib õiguskantsleri ettepanekute praktiline mõju olla süsteem, kus arendajate kohustused muutuvad küll paindlikumaks, kuid ühtlasi ka vähem prognoositavaks.
