2018. aastal jõustus korteriomandi- ja korteriühistu seadus (edaspidi KrtS), mille eesmärgiks oli õigusselguse loomine. Seadusandja püüdis parimal viisil kokku liita seni kehtinud korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse, kuid vähemalt ühes aspektis saab tõdeda, et välja kukkus nii nagu tavaliselt ehk et selguse asemel tekkis üks suur ja segane õiguslik probleem.
Nimelt on seadusandja ette näinud, et kõikide korteriomandite osas, mis eksisteerivad kinnistusraamatus ja mille valitsemiseks ei ole korteriühistut loodud (edaspidi KÜ), tekib KrtS-i jõustumisel automaatselt KÜ. Idee poolest väga tore lahendus, korteriomanikele tekib väga mugavalt juriidiline keha, mille alt korraldada hoone majandamist. Kuid eeltoodu kehtib vaid olukorras, kus reaalselt on ka olemas korteriomandid, mida majandada.
Tähelepanuta on aga jäänud olukord, kus tegemist on vanade, lagunenud ja tühjaks jäänud hoonetega, kus puuduvad elanikud ja kuhu elanikke ka ei teki, kuid KÜ on loodud. Eeltoodu tähendab, et kui vastavatel kinnistutel tekivad uued omanikud, siis esmaseks ülesandeks oleks registrid (kinnistusraamat ja äriregister) korda teha, kuid selleks otstarbeks puuduvad KrtS-is lihtsustatud menetlused.
KrtS § 60 lg 4 sätestab, et korteriomandite registriosade sulgemise kanne tehakse pärast seda, kui korteriühistute registripidaja on teatanud, et puuduvad takistused korteriühistu registrikaardi sulgemiseks. Korteriühistu registrikaardi võib sulgeda pärast korteriühistu likvideerimist. Korteriühistu registrikaardi sulgemise kanne tehakse viivitamata pärast korteriomandite registriosade sulgemise kande tegemist.
Lihtsustatult tähendab säte seda, et kinnistusraamat ei kustuta kandeid korteriomandite kohta enne, kui äriregister ei ole kinnitanud, et korteriühistu on likvideeritud. Seega on tekkinud olukord, kus automaatselt loodud KÜ-d, millel puudub juhatus, põhikiri ja muu selline dokumentatsioon, tuleb hakata likvideerima. Minimaalne aeg likvideerimiseks on 7 kuud, misjärel tuleb kulutada aega ka korteriomandite registrikaartide sulgemiseks, mis samuti eeldab kohtumenetluse läbimist, kuivõrd korteriomandi registrikaartidel võivad olla kanded kolmandate isikute õiguste kohta (näiteks hüpoteegid) ning kohus peab kontrollima, et kellegi õiguseid ei kahjustataks. Äärmiselt absurdne olukord uutele omanikele juhul, kui hooned ja/või kinnistu on olnud reaalse kasutuseta juba aastaid.
Esmane lahendus, mida seadusandja peaks kaaluma on see, et kui hooned lähevad lammutamisele või on lammutatud juba aastaid tagasi ja kinnistusraamat on jäänud kaasajastamata, siis tuleks lammutamise fakti tõendamise järel võimaldada kinnistusregistril teha kanded lammutatud korteriomandite sulgemiseks ja kustutamiseks lihtsustatud korras. Juhul aga, kui uutel omanikel on vaja korrastada kinnistusraamat kiiremini, ilma fantoomkorteriühistu likvideerimiseta, siis eksisteerib võimalus minna mööda KrtS sätetest.
Õnneks võimaldab asjaõigusseadus kustutada kinnistusraamatu ebaõigeid kandeid ka ilma olematu KÜ likvideerimiseta. Juhul, kui Teil on vastavas küsimuses abi või nõu vaja, siis palun julgesti võtta ühendust TRINITIga.
