Üldkasutatav maa ja avalikuks kasutamiseks määratud maa kõlavad nagu kaks väljendit ühe ja sama asja kohta. Õiguslikult see aga nii ei ole. Miks võib eratee olla avalikult kasutatav, kellel on õigus parki kasutada ja miks ei piisa avaliku kasutuse tuvastamiseks alati sellest, kui vaadata katastrikaardilt maa sihtotstarvet?
Kujutame ette, et jalutame uues elurajoonis. Majade vahel on roheline ala, selle kõrval laste mänguväljak ja läbi piirkonna kulgeb tee. Kõik tundub selge. Siin on inimesed, siin on avalik ruum ja järelikult on see kõik ka avalik.
Seejärel selgub, et mänguväljaku all olev maa kuulub eraomanikule. Tee on samuti eraomandis. Ühel päeval ilmub tee ette tõkkepuu ja tekivad küsimused, et kas seda tohib teha? Või kui tohib, siis miks? Ja kas planeeringus märgitud „avalik kasutus“ tähendab üldse seda, mida tavainimene sellest väljendist arvab?
Just siin lähevad segamini kaks mõistet, mida igapäevases keeles kasutatakse üsna vabalt, kuid millel on õiguslikult erinev tähendus: üldkasutatav maa ja avalikuks kasutamiseks määratud maa või ala.
Üldkasutatav maa ei tähenda lihtsalt „maa, kuhu kõik võivad minna“
Maakatastriseaduses on üldkasutatav maa väga konkreetne mõiste. See on sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliik. Sotsiaalmaa on maa, millelt ei taotleta kasumit ning üldkasutatava maa hulka kuuluvad muu hulgas haljasalad ja pargid, supelrannad, rahvapeo- ja kokkutulekuväljakud, lautrid, laste mänguväljakud, spordiplatsid, terviserajad ja kalmistud. See tähendab, et „üldkasutatav maa“ räägib eelkõige maa sihtotstarbest. See on info selle kohta, milliseks kasutuseks maa on ette nähtud.
Üldkasutatav maa ei tähenda automaatselt, et tegemist on riigi või kohaliku omavalitsuse maaga. Ka eraomandis oleva kinnisasja puhul võib maa sihtotstarve olla üldkasutatav maa. Seega ei saa pelgalt katastrist nähtava sihtotstarbe põhjal teha järeldust, et maa omanik on riik või kohalik omavalitsus.
Veel vähem tasub teha sellest järeldust, et kõik maa kasutamisega seotud küsimused on juba lõplikult lahendatud. Siin tuleb mängu teine mõiste – avalik kasutus.
Avalik kasutus on eelkõige kasutusrežiim
Kui üldkasutatav maa räägib sellest, mis liiki maaga on tegemist (st millisel eesmärgil seda maa võib kasutada), siis avalikuks kasutamiseks määramine räägib sellest, millistel tingimustel võivad teised inimesed seda ala kasutada. Näiteks ehitusseadustiku kohaselt on avalikult kasutatav tee riigitee, kohalik tee või avalikuks kasutamiseks määratud eratee. Sellist avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks, järgides õigusaktidest tulenevaid piiranguid.
Eratee võib olla endiselt eraomaniku omandis, kuid kui see on määratud avalikuks kasutamiseks, muutub selle tee kasutamise õiguslik režiim. Asjaõigusseaduse kohaselt ei või kinnisasja omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, takistada ega lõpetada selle tee kasutamist. Seda isegi juhul, kui avalikult kasutatava tee staatus ei ole kinnistusraamatusse selliselt kantud.
See on üks hea näide sellest, miks eraomand ja ainuisikuline kasutusõigus ei ole alati üks ja sama asi. Kinnisasi võib kuuluda eraisikule, kuid selle kasutamisele võivad kehtida avalikust huvist tulenevad piirangud ja kohustused.
„Avalik“ ei tähenda alati ühte ja sama
Üldkasutatav maa, avalikult kasutatav tee, avalikkusele ligipääsetav eratee ja planeeringus avalikuks kasutamiseks ette nähtud ala võivad kõik tavakeeles tunduda lihtsalt „avaliku ruumina“. Õiguslikult on nende taga aga erinevad mõisted, erinevad tekkimise alused ja erinevad tagajärjed.
Üldkasutatav maa on maakatastri sihtotstarbe alaliik. Avalikuks kasutamiseks määramine on aga õigusliku kasutusrežiimi kujundamine, mis võib puudutada ka eraomandis olevat maad või teed. Seetõttu ei tasu avaliku kasutuse küsimuses vaadata ainult seda, kellele maa kuulub või mida ütleb katastri sihtotstarve. Vaadata tuleb ka planeeringuid, haldusakte, lepinguid ja konkreetse ala suhtes kehtivaid õiguslikke aluseid.
Sest lõpuks ei ole kõige olulisem küsimus mitte see, kas maa on „avalik“. Palju huvitavam küsimus on, millest tuleneb avalikkuse õigus seda maad kasutada ja mida tähendab see maaomaniku jaoks? Just sealt algabki tegelik õiguslik analüüs.
