Uute elamurajoonide planeerimine ja arendamine ei ole ainult arendajate või kinnisvaraturu huvi – see on küsimus kogu kogukonnale vajalike teenuste kättesaadavusest ja toimivast avalikust ruumist. Kui piirkonda kolib juurde sadu uusi elanikke, peab kohalik omavalitsus tagama lasteaia- ja koolikohad, ehitama välja teed, rajama valgustuse ja arendama sotsiaalseid teenuseid.
Kuidas saab omavalitsus seda kõike tagada, kui tema ressursid on piiratud? Lahendus peitub õiglaselt ja seaduslikult kujundatud koostöös arendajaga. Riigikohus on hiljutises lahendis (asi nr 5-24-34) andnud kohalikele omavalitsustele selge suunise, kuidas seada arendajatele proportsionaalseid ja põhjendatud kohustusi. Nii saab tagada, et iga uus kodu ei oleks pelgalt kinnisvaraprojekt, vaid osa terviklikust ja toimivast kogukonnast.
Riigikohus rõhutas, et kohaliku omavalitsuse ülesanne on tagada haridus-, sotsiaal- ja kultuuriteenuste kättesaadavus, mis sageli eeldab füüsilise taristu olemasolu – näiteks koolid, lasteaiad, raamatukogud ja spordirajatised. Nende rajamine ei ole ainult avalik kohustus, vaid selles võivad ja peaksid osalema ka arendajad, kelle projektidest tuleneb vajadus nimetatud teenuste järele. Arendaja saab sellesse panustada juhul, kui koostöö põhineb seaduslikel alustel, nagu haldusleping või planeeringule lisatav kõrvaltingimus, ja kui kulud on otseses põhjuslikus seoses konkreetse arendustegevusega. Omavalitsus peab suutma põhjendada, et ilma sellise panuseta ei oleks planeeringut võimalik ellu viia. Lisaks tuleb arvesse võtta, kas ja millises ulatuses on võimalik katta need kulud muu sihtotstarbelise rahastuse kaudu. Sellises raamistikus ei eeldatagi arendajalt kogu kogukonna kulude kandmist, küll aga õiglase ja proportsionaalse osa võtmist – näiteks olukorras, kus uus elamurajoon toob kaasa vajaduse täiendava lasteaia järele.
Kohtulahend kinnitab ka, et kohalikul omavalitsusel on mitte ainult õigus, vaid ka kohustus planeerimisprotsessis kaaluda, kas tal on piisavalt ressursse arenduse teenindamiseks vajaliku taristu rajamiseks. Kui sellist võimalust ei ole, võib omavalitsus planeeringust keelduda. Oluline on, et see keeldumine põhineks objektiivsel analüüsil, mitte üldsõnalisel väitel rahapuuduse kohta. Samas ei saa omavalitsus kehtestada üldist tasu või maksukohustust, mida võiks nimetada näiteks “planeeringutasuks” – selline meede oleks põhiseaduse järgi maks, mida saab kehtestada ainult seaduse alusel.
Seega on omavalitsusel olemas mitmed tööriistad, millega tagada arenduse mõjus kogukonnale tasakaalustatud ja jätkusuutlik areng. Esiteks võimaldab haldusleping siduda arendaja selgesõnaliselt rahalise või objektiivse panusega sotsiaalse taristu rajamisse. Teiseks saab planeeringule lisada kõrvaltingimuse, mille järgi planeering kehtestatakse vaid juhul, kui arendaja täidab näiteks teatud ehitus- või rahalise kohustuse. Kolmandaks võib omavalitsus keelduda planeeringu algatamisest, kui puudub võimalus tagada avalike teenuste kättesaadavus, ja see keeldumine on nõuetekohaselt põhjendatud.
Riigikohus rõhutab, et planeeringuga seotud avalike objektide kulud ei tohiks jääda ainult maksumaksjate kanda, samal ajal kui arendaja saab kasu kinnisvara väärtuse kasvust. Kui arendaja – ja seeläbi ka lõpptarbija ehk kodu ostja – osaleb õiglasel määral kogukonna arendamises, võidavad kõik. Kohalik omavalitsus saab pakkuda vajalikke teenuseid, kogukond saab terviklikult toimiva elukeskkonna ja uus elanik leiab eest lasteaia- või koolikoha, mille olemasolu ei sõltu juhusest, vaid mõistlikust ja ettenägelikust koostööst.
Planeerimine ei tohiks olla vastandumine, kus arendaja ja omavalitsus seisavad teineteise vastu, vaid koostöö, kus kõigi osapoolte panus aitab kujundada tugevat ja hästi toimivat kogukonda. Kohalikul omavalitsusel on tänaseks olemas õiguslik raamistik, mille abil tagada kogukonna vajadused seadust järgides. Arendaja roll ei ole olla pelgalt “rahakott”, vaid sisuline partner, kelle investeering kasvatab mitte ainult kinnisvara väärtust, vaid kogukonda ennast.
Küll aga teeb muret see, kuidas tagada, et koostöö oleks päriselt koostöö ning kohaliku omavalitsuse nõuded arusaadavalt põhjendatud ja kaalutud. Erinevate avaliku sektori skandaalide valguses on ettevõtjate ja arendajate mure arusaadav. Poliitikute tegevus on sageli läbipaistmatu ja korruptsioonihõnguline. Ausust, eetilisust ja moraalsust on avalikus sektoris vajaka. Tegelikke kontrollmehhanisme ei ole, mis tähendab, et lõpuks peab ikkagi kohus kaaluma, kas kohaliku omavalitsuse tehtud otsused ja/või esitatud nõuded ehitusloa saamiseks on proportsionaalsed igas mõttes. Riigikohtu lahend on imeline ideaalmaailmas, kus kõik toimib ausalt ja objektiivselt, kahjuks aga on reaalelu teine ning viidatud lahendi mõjud kinnisvaraarendusele hetkel hoomamatud.
